【本記事の監修者】
岩井 隆浩（麻布十番ループル治療院 創業者）
はり師／きゅう師／あん摩マッサージ指圧師／柔道整復師
齋木 拓 （麻布十番ループル治療院）
はり師／きゅう師／あん摩マッサージ指圧師／柔道整復師／日本スポーツ協会公認アスレティックトレーナー
独立や開業で治療院（整体院・整骨院・鍼灸院）の物件選びにお悩みの方も多いのではないでしょうか。
物件選びは治療院の経営を左右する大きな要因の一つです。
今回は治療院（整体院・整骨院・鍼灸院）が物件を決めるまでのステップをわかりやすく紹介します。
物件を契約するときの注意点や契約にかかる費用もあわせて解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
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目次
治療院（整体院・整骨院・鍼灸院）が物件を決めるまでのステップ
治療院（整体院・整骨院・鍼灸院）の開業が決まったら、まずは物件の契約を考える方も多いかもしれません。
しかし、後悔しない物件選びをするためには事前準備が大切です。
物件決定までの4ステップを確認し、段階を踏んで物件を選びをしてみてください。
ステップ1：ターゲット層からコンセプトやメニューを決定する
治療院（整体院・整骨院・鍼灸院）の物件を決定するとき、アクセスや設備の充実度などで物件を決定する方も多いでしょう。
しかし、自院のターゲット層やコンセプトと物件の相性は経営に大きく関わってくるため、事前に決定しておくのがおすすめです。
たとえば高齢者層が多く利用する駅の近くで若年層をターゲットとした治療院を開院しても、なかなか経営を安定させることが難しいでしょう。
そのため、まずは自院の強みを明確化し、自院のターゲット層やコンセプトを決定しましょう。
ターゲットを決定するときは、想定する利用者の性別や年齢、ライフスタイルや趣向など、細かく分析するとターゲットのニーズが見出しやすくなります。
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ステップ2：商圏の競合調査を行う
スムーズに集客を行うためには、ターゲット層の生活圏や活動圏に商圏を設定する必要があります。
しかし、ターゲット層やコンセプトが近い競合の治療院も同じ商圏内に店舗を構えている可能性もあるため、商圏を決める際は競合調査を行うのがおすすめです。
設定した商圏内に競合の店舗が多い場合、コンセプトやメニューの差別化が重要になってきます。
競合調査をした上で自院のコンセプトやメニューを見直し、独自性を持たせるように工夫してみてください。
ステップ3：アクセスを考えて開業場所を決定する
選ばれる治療院（整体院・整骨院・鍼灸院）であるためには、たしかな技術やサービスの質が重要です。
しかし、アクセスが悪いだけで競合の店舗に利用者が流れてしまう可能性があるので注意してください。
駅からのアクセスや、物件のわかりやすさはもちろん、近くにどんな施設があるかどうかも大きな判断材料になります。
たとえばショッピングモールや学校、住宅街、オフィスなど、人の往来がどのくらいあるかという点についても調査しておくと集客がしやすくなるでしょう。
ステップ4：物件の設備や規模をチェックする
物件の目星がついたら、設備や規模が最適かどうかチェックします。物件の設備がどのくらい整っているかによって初期費用として設備投資する金額が大きく変わることもあるので、気をつけてください。
なかには治療院として使われていた設備を残したまま借りることができる居抜き物件も存在します。ベッドや施術台などの設備がもともと整ったレンタルスペースもあるので、初期費用を抑えて開業したい方は検討してみてください。
また、歩行者の目につきやすい1階の物件は集客がしやすくなります。2階以上の物件を契約する場合は看板や窓の広告で歩行者にアピールできることも確認するとよいでしょう。
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治療院（整体院・整骨院・鍼灸院）の物件には構造設備基準がある
治療院（整体院・整骨院・鍼灸院）を開業する物件には構造設備基準が設けられています。
構造設備基準には一定のルールがあります。また対象となる物件の管轄保健所によって細かな対応が異なることもあるため、事前に確認してみてください。
たとえば東京都のある保健所では、施術室や待合室の広さ（面積）をはじめ、次のような対応を求められることがあります。
- 施術室、待合室の区画は、固定壁で上下左右完全に仕切られているものであることが望ましい。
- 施術所は、住居や店舗などと構造上、機能上独立している必要がある。
- プライバシーの保護に配慮して、ベッドごとにカーテンを設けることが望ましい。
- 施術者の人数に対し、ベッドの数があまりにも多いのは望ましくない。
とくに自宅の一部に施術スペースを確保する場合、各保健所によっては施術スペースまでの導線は居住空間を通らないようにするなどの対応が求められるケースもあります。
希望どおりの物件が見つかっても、管轄の保健所の設備構造基準によっては治療院として営業できない可能性もあるので、契約前に基準を満たしているか、またクリアできるか確認してみてください。
治療院（整体院・整骨院・鍼灸院）が物件を契約するときの注意点
治療院（整体院・整骨院・鍼灸院）が物件を契約するときは、次の3点に注意して契約を進めると、スムーズに進められるでしょう。
条件にマッチしても店舗として運営できないケースもある
立地や設備など希望する条件にマッチした物件が見つかっても、物件の規約などによって店舗として運営できなかったり、営業できる業種に制限があったりして、治療院として契約できないケースもあるので注意が必要です。
希望の物件を探すときは、自分である程度の目星をつけるのも一つの方法ですが、不動産会社に希望する条件を提示して物件を探してもらうと物件探しがスムーズに進むことがあります。
希望の物件を見つけたら早めに申し込む
希望の物件があったらできるだけ早く申し込みを行うのがおすすめです。
とくに人気のエリアでの物件や条件がいい物件は複数の申し込みが行われるケースも少なくありません。
ただし申し込みをしたからといって物件を仮押さえしたことにはならないので、気をつけてください。
なかには申し込みをしている間にほかの申込者の契約が成立するケースもあります。
契約までに時間が必要な場合は、念のためほかに申し込みがあるかどうか不動産会社に確認しておくのも一つの方法です。
融資の申請が必要な場合は忘れずに
融資の申請が必要な場合は、物件の申し込み後に早めに申請しておきましょう。
というのも、融資の決定には1〜2ヶ月ほどの時間がかかる場合があるからです。
融資が決まったら契約に移りますが、なかには営業許可がおりてからでないと融資が実行されないこともあるため、利用する融資の種類によっては初期費用を自ら用意しておく必要があります。
治療院（整体院・整骨院・鍼灸院）の物件にかかる費用とは
治療院（整体院・整骨院・鍼灸院）の物件を契約するときは、敷金や礼金以外にもさまざまな費用がかかります。
設備費用や改修費用などもあわせて、予算の範囲でおさまるのか、事前にしっかり確認した上で物件の契約に進みましょう。
敷金・礼金
物件のオーナーに支払う費用として、敷金や礼金があげられます。
敷金は店舗保証金とも呼ばれ、家賃を滞納したときの担保金や物件を損傷してしまったときの修繕費として使われます。
敷金が使われなかった場合は退去時に返金してもらえるので、契約時の一時金として考えておいてください。
礼金は物件を契約する際の謝礼として支払う費用です。
敷金と礼金の相場は家賃1ヶ月分程度と言われていますが、礼金は法律で明確に決められていないため、たびたび貸主と借主の間でトラブルが発生するケースもあります。
金額の交渉を行うこともできますが、法的なトラブルに発展しないよう注意してください。
仲介手数料
仲介手数料は物件を紹介した不動産会社に対して支払う費用です。
礼金とは違い、きちんと法律で金額が決められています。
家賃の1ヶ月分に消費税を上乗せした金額が上限と定められているため、この金額以上の仲介手数料を不動産会社が借主から徴収すると法律違反となります。
上限は決められているものの、最低金額は決められていないため、仲介手数料が無料の物件もあります。
仲介手数料も礼金と同様に返金されるものではないので、自己責任で金額を交渉するのも一つの方法です。
保証料
保証料は家賃保証会社に加入するための費用で、借主が家賃を滞納したときに家賃保証会社が立て替えて物件のオーナーに家賃を支払います。
これまでは借主が家賃を滞納したときのために連帯保証人を立てるのが一般的でした。
しかし、家賃保証会社に加入するためには審査を通過する必要があり、審査によって支払い能力の有無が判断しやすいほか、家賃滞納時もスムーズに家賃を回収できることから、家賃保証会社への加入が必要な物件も増えています。
保証料は家賃の50%〜100%ほどが相場と言われています。
修繕費用・原状回復費用
修繕費用は契約時に支払う費用ではありませんが、契約後に修繕費用が膨らまないように、どこまでが借主の負担になるのかを事前に細かく確認しておくのがおすすめです。
また、退去時に発生する原状回復費用についても、同様に契約内容を確認しておきましょう。
一般的に壁紙など経年劣化が考えられるものや、通常損耗分の修繕費用は貸主が負担します。
しかし、修繕や原状回復について契約書類に特約事項が記載されている場合は、特約が適用されるので注意してください。
まとめ
治療院（整体院・整骨院・鍼灸院）の物件を決定するときは、不備やトラブルがないよう、段階を踏んで効率的に進めていくのがおすすめです。
まずは物件を決定する前に自院のコンセプトやターゲットを明確にし、希望する商圏の競合調査を行うなど、事前準備を万全にしてから物件探しを始めると失敗しにくいでしょう。
ただし、物件探しはゴールではありません。
安定した経営を目指すためには、集客や業務効率化に取り組むのも一つの方法です。
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